Giai đoạn đầu mở bán
Đầu tiên, xét theo tâm lý đám đông và chủ đầu tư, hầu hết các căn tầng cao khi mới mở bán thường có giá cao hơn, bởi họ cho rằng, trên cao sẽ: (1) thoáng hơn; (2) có view toàn cảnh; (3) ở trên đầu người khác; (4) cá biệt 1 số toà tầng cao nhất mới có penhouse - có thể hiểu là căn hộ vip.
Thực tế khi người dùng về ở
Như có nói, giá cao chỉ được đặt ra khi mở bán. Còn khi về ở, hàng tá bất cập khác xảy ra, xuất hiện khiến cho giá cao đó không còn. Các điểm bất lợi là:
(1) Gánh chịu thời tiết bất thường: tầng cao nhất / áp mái là tầng nóng nhất. Khi mưa bão, tầng cao cũng chịu ảnh hưởng nặng nề hơn, việc bảo dưỡng tốn kém hơn, sinh hoạt bị ảnh hưởng nhiều hơn.
(2) Mất nhiều thời gian đi lại, chờ đợi thang máy.
(3) Chung cư không thể tránh việc báo cháy thường xuyên, vì rất nhiều lý do: thử, kiểm tra định kỳ; trẻ con nghịch; thắp hương; côn trùng,… Tầng cao sẽ luôn bị thấp thỏm lo âu, thậm chí giỏng tay nghe còi báo động hàng ngày là chuyện khó tránh. Và tất nhiên, khi có sự cố, cơ hội thoát thân cũng mong manh hơn nhiều. Bạn đừng mang nước ngoài ra so nhé, vì rất nhiều yếu tố đã nói ở đầu mục 3 rất khác biệt.
(4) Quan trọng nhất: tầng cao, dù có làm phong thuỷ kiểu gì, không thể tránh khỏi trường khí luôn biến động lớn, bất lợi cho cả sức khoẻ lẫn tài lộc. Hôm nay tầng A thêm cái bể cá (có thể âm), ngày mai tầng B mua bàn thờ, ngày kia tầng C mua pho tượng (cũng có thể âm), ngày xyz tầng D có khi còn có “bộ xương trên sô pha”,… Có thể hiểu là, tầng càng cao, càng bị cộng hưởng tác động / biến động của các tầng dưới.
Một anh khách hàng, đầu năm mua căn cao nhất tại khu Ngoại Giao Đoàn (HN), tôi đã đến hoá giải cửa ra vào (cung xấu) và 1 điểm âm. Sau đó anh tự đo và bảo thấy “khí dao động lớn”, tôi có nói là, “mấy chục căn bên dưới, đang nhận nhà, họ đập sửa suốt ngày, chưa kể bê đồ vào ra liên tục - không tránh được. Bác muốn khí ổn định chỉ có xuống tầng 2 hoặc mua biệt thự / liền kề thôi”.
Đi vào ví dụ thực tế
Vậy đó, tầng cao rất nhiều hạn chế, nên giá cao chỉ có khi mở bán, chẳng hạn toà Beverly (khu Vinhomes tôi đang sống) mới mở bán, tầng cao đúng là giá cao hơn, tầm 60-62tr/m2, tầng thấp chỉ 57-59tr/m2. Nhưng chí 1-2 năm sau khi hoàn thiện, nhận nhà, nếu bạn mua / hoặc bán, người mua sẽ không có khái niệm giá cao nữa, người ta chỉ quan tâm căn hộ đó đang 65 hay 70tr/m2 (theo thực tế), hoặc có ưu điểm gì.
Hay thực tế, căn hộ tầng 6 tôi vừa bán khu Sapphire, chỉ cần nhắc ưu điểm cơ bản “Đông Nam, tầng thấp, view khu Nhật” đã có thể nâng hơn vài giá, mà vẫn tranh nhau cọc mua. (Chưa nhắc đến yếu tố phong thủy). Người mua quan tâm đến những yếu tố “Đông Nam - mát mẻ, đỡ tốn điều hòa; tầng thấp + view khu Nhật - nhìn xuống thấy quang cảnh mua sắm nhộn nhịp ngay dưới nhà” và vừa túi tiền của họ. Tầng cao lúc này lại vô nghĩa và mất giá, vì tầng cao lại là “view hàng xóm”.
Nói “toẹt móng heo” ra thì, cùng tòa nhà, tầng 6 tôi bán ra được 48tr/m2 (không đồ), trong khi vài căn tầng cao khác (tầng 20 & 16 cùng trục - cùng diện tích, cùng view Đông Nam), là 2 căn có đồ (nội thất đầy đủ) bán sau tôi 1-2 tuần (đúng ra bán sau phải cao hơn, vì giá đang lên), chỉ bán được 46.5tr/m2 và 47.7tr/m2. Có đồ (phải đầu tư thêm nội thất 50-200tr tùy căn), tầng cao hơn, chưa kể nhà mới không ở (mua chỉ để dành cho con vào đại học), bán lại thấp hơn vài giá. Tất nhiên, so với giá gốc mở bán là họ đã có lãi rồi, nhưng như có nói, lúc họ bán đi, người mua đâu có quan tâm ưu thế “mở bán” đâu.
Ở trên nói về căn hộ mới mở bán, tâm lý đám đông lẫn chủ đầu tư, đều sẽ nâng giá căn hộ tầng cao lên cao hơn, nên nhiều người không ở chung cư nhầm rằng “tầng cao giá mới cao”.
Góc độ môi giới bất động sản
Qua tìm hiểu và trao đổi với hàng trăm môi giới bđs chỉ riêng tại Vinhomes, căn hộ khó bán là “cao tầng” và “diện tích rộng”, như 3 ngủ hay penhouse. Căn dễ bán nhất là tầng thấp & trung tầng 10 trở xuống và diện tích nhỏ, kiểu studio hay 1N, 1N+. Căn tốt không ai muốn bán là tầng 2-5, người bán đa phần là mua vay ngân hàng không có khả năng thanh toán, còn ai đã trả hết tiền và sinh sống sẽ không bán.
Ưu điểm căn hộ tầng thấp
Lý do căn hộ tầng thấp, tuy giá thấp hơn khi mở bán, nhưng tăng giá trị tốt hơn và ít người muốn bán là:
(1) Ít bị ảnh hưởng bởi thời tiết, thường có các toà nhà khác chắn hộ rồi. Nắng / hay mưa bão không phải bận tâm.
(2) Đi lại thuận tiện, khi cần thiết có thể đi thang bộ xuống luôn.
(3) Không lo cháy nổ, nhất là tầng 2-3 càng chả bao giờ lo hoả hoạn. Nếu rủi ro xấu nhất là cháy nổ, ra ban công bám nhảy xuống vẫn an toàn. Nên nói thẳng toẹt ra là, còi báo cháy cũng chả phải bận tâm.
(4) Dễ hóng chuyện: thời tiết, tắc đường,… mọi chuyện bên dưới quay đầu nhìn là biết. Thậm chí view trường học còn thấy luôn con mình đi học :)
Đấy là những điều cơ bản ai cũng biết. Ngoài ra, yếu tố khí ổn định cực kỳ quan trọng. Nếu tầng thấp như tầng 2-3, bạn sẽ không phải lo lắng về thay đổi của tầng dưới, không lo họ thay đổi ban thờ, bê tượng nhiều như tầng cao. Có nghĩa là, ít nhất về mặt phong thuỷ hay trường khí, tầng thấp ổn định hơn. Nếu làm phong thuỷ, sức khoẻ và tài lộc cũng tốt hơn, ổn định và phát tốt hơn.
Tóm lại, mua để ở nên chọn tầng 2 đến 5, lý tưởng nhất tầng 2, mua để bán (đầu tư dài hạn) thường có thể chọn tầng 10 trở xuống, mua lướt (đầu tư ngắn hạn, lãi 50-100tr bán ngay) có thể chọn tầng cao.
Còn tất nhiên, tuỳ quan điểm sống, nếu muốn thoáng và ở trên đầu người khác, hoặc không quan tâm lỗ lãi, bạn hoàn toàn có thể ở tầng cao, hay cao nhất. Hoá giải tất nhiên vẫn có cách, chỉ có điều tốn kém hơn thôi: đặt 9 kim tự tháp loại 16.8tr (Loại KTT trấn trạch chuyên dụng, xem ở đây) ở 9 cung là được. Hoặc nếu ở lâu dài và ăn chắc (để đảm bảo hiệu quả tối đa), bạn cần hoá giải theo cả vận 9 (đại vận) và năm (niên vận) thì bạn vẫn có thể lên ở tầng cao.
Hoặc tôi đã từng làm clip cho bạn thấy, tuy ở tầng 2, căn shop tầng dưới di chuyển ban thờ thần tài (bị âm), con tôi nửa đêm cũng tỉnh giấc (phải dùng thêm 6 đồng Địa mẫu dán quanh giường để đẩy khí âm xuống). Nên bạn càng lên cao, khả năng phải hóa giải càng nhiều (tốn kém hơn).
Để hiểu rõ hơn về khí, bạn có thể xem cuốn Huyền không vận 9 ở đây.
Trân trọng
Nguyễn Mạnh Linh
Viện Phong thủy Thế giới.